不動産賃貸業の消費税②｜大阪の税理士事務所｜竹内総合会計事務所の公式ブログ

不動産賃貸業の消費税について前回の続きです。

賃貸借契約で受け取る保証金、権利金、敷金または更改料のうち返還しないことになる分は、消費税
の課税対象になります。
これも住宅の貸付けにかかるものは対象外となり、テナントビルなどの貸付けにかかるものは課税対
象となります。

そこで賃貸借契約に伴う権利金、敷金等のうち返還不要となる部分の課税売上の計上時期に注意が必
要です。

例）賃貸借契約が下記のような場合
　　　①解約時期が契約締結後３年未満の場合は保証金のうち40％を解約金とする。
　　　②解約時期が契約締結後３年以上５年未満未満の場合は保証金のうち30％を解約金とする。
　　　③解約時期が契約締結後５年以上の場合は保証金のうち20％を解約金とする。

　　このような場合は、20％はいつ解約しても敷引きとして受け取れますので契約締結日の事業年度
　に課税売上を計上します。
　解約する前でも契約書により処理が発生しますので注意が必要です。
　その後、３年未満に解約した場合は40％－20％＝20％を解約した日の事業年度に課税売上を計上し
　３年以上５年未満に解約した場合は30％－20％＝10％を解約した日の事業年度に課税売上を計上し
　ます。
　５年以上の解約は、何も処理はありません。
　
　　
　　

不動産賃貸業は他の業種に比べ、課税仕入が少ない業種です。

基準期間の課税売上高が5000万円以下だと簡易課税制度を選択することが可能です。
そこで売上にかかる消費税の処理が重要になってきます。

住宅として賃貸している場合の収入は非課税、テナントとして賃貸している場合の収入は課税という
のはよく知られていますが、共益費はその内容により課税非課税の判定をしますので注意が必要です。
家賃と別に受け取る共益費（共用部分の電気・ガス・水道の実費相当）は家賃に含まれるとして、住
宅として賃貸している場合は非課税、テナントとして賃貸している場合は課税です。
実費精算として預り金や立替金として受け取る場合はもちろん対象外です。

また、共益費とは別に電気・ガス・水道代として各戸の使用実績や一定額を請求して受け取る場合は
課税になります。

つぎに駐車場利用料です。
土地の貸付けは非課税ですが、フェンス、区画、建物設備等がある駐車場は課税売上になりますが、
駐車場付き住宅について次の3つに該当すれば住宅の貸付となり非課税です。
　　①　入居者に１戸当たり１台以上の駐車場が確保されている
　　②　自動車の有無に関係なく駐車場が割り当てられる
　　③　住宅と家賃と別に駐車場使用料を受け取っていない

マンション等によくあるCATV利用料は、非課税です。

控除の対象に含まれないものの例示として、以下のようなものがあります。（「暮らしの税情報より）

　●容姿を美化し、容ぼうを変えるなどの目的で行った整形手術の費用
　●健康診断の費用
　●自家用車で通院する場合のガソリン代や駐車料金
　●治療を受けるために直接必要としない、近視、遠視のための眼鏡や補聴器等の購入の費用
　●親族に支払う療養上の世話の対価
　●疾病の予防又は健康増進のために供されるものの購入の費用（医薬品など）
　●親族などから人的役務の提供を受けたことに対し支払う謝礼

医療費の領収書の中に眼鏡代があったりします。
上記にありますように、近視、遠視のための眼鏡や補聴器等の購入の費用は控除対象となりませんが
医師による治療の一環として必要な眼鏡やコンタクトレンズは医療費控除の対象となります。
その条件は下記のとおりです。

　医師による治療を必要とする症状は、次に掲げる疾病のうち一定の症状に限られるものであること。
　　弱視、斜視、白内障、緑内障、難治性疾患(調節異常、不等像性眼精疲労、変性近視、
　　網膜色素変性症、視神経炎、網脈絡膜炎、 角膜炎、角膜外傷、虹彩炎)  

　医師による治療を必要とする症状を有すること及び現に医師による治療を行っていることを証明す
　るため、所定の処方せんに、医師が、上記に掲げる疾病名と、治療を必要とする症状を記載するこ
　と。

　この場合の眼鏡のフレームについては、一般的に使用されている材料を使用したものであれば、
　特別に高価な材料や装飾を施したものなどを除き、購入費用は医療費控除の対象となります。